Sekcja: Blog

Wynajem mieszkania w Hiszpanii: jak uniknąć problemów i na co uważać?

Znalezienie mieszkania na wynajem w Hiszpanii jest dziś stosunkowo łatwe. Znalezienie mieszkania, które rzeczywiście spełnia wszystkie deklarowane warunki i którego wynajem jest bezpieczny – to już zupełnie inna kwestia.

Dla osoby przyjeżdżającej do Hiszpanii po raz pierwszy największym problemem często nie jest nawet język. Znacznie ważniejsze jest to, że lokalny rynek nieruchomości działa według określonych zasad, a osoba z zagranicy nie zawsze wie, co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy.

Dlatego warto wiedzieć, jakie scenariusze mogą Cię spotkać i jak ograniczyć ryzyko.

Idealista – świetne miejsce na rozpoczęcie poszukiwań

Najprostszym sposobem na rozpoczęcie poszukiwań jest skorzystanie z dużych portali nieruchomości, takich jak Idealista.

Możesz filtrować oferty według lokalizacji, ceny, liczby sypialni, powierzchni czy wyposażenia. Portal jest dostępny również w języku angielskim, dlatego samo znalezienie interesujących ofert nie powinno stanowić większego problemu.

Warto jednak pamiętać, że znalezienie oferty to dopiero początek.

Większość ogłoszeń zamieszczanych na dużych portalach pochodzi od profesjonalnych pośredników nieruchomości, a nie bezpośrednio od właścicieli. Zazwyczaj oznacza to, że można bez większego problemu porozumieć się po angielsku.

Problem zaczyna się później.

Cztery scenariusze, które mogą Cię spotkać

1. Masz szczęście

Trafiasz na dobrego pośrednika, uczciwego właściciela i mieszkanie, które rzeczywiście wygląda tak, jak na zdjęciach.

Dokumentacja jest prawidłowa, osoba podpisująca umowę ma do tego prawo, warunki są jasne, a właściciel szybko reaguje na ewentualne problemy.

Podpisujesz umowę, wpłacasz uzgodnione środki i możesz spokojnie zamieszkać.

Tak powinien wyglądać każdy wynajem.

I bardzo często właśnie tak wygląda.

2. Trafiasz na pośrednika, który robi tylko to, co absolutnie konieczne

To bardziej skomplikowany przypadek.

Pośrednik znajduje Ci mieszkanie, organizuje prezentację, doprowadza do podpisania umowy i pobiera swoją prowizję.

I na tym jego rola właściwie się kończy.

Nie musi to oznaczać złej woli ani oszustwa. Po prostu zakres jego odpowiedzialności może być bardzo ograniczony.

Dopiero później możesz odkryć, że:

rzeczywisty stan mieszkania różni się od tego przedstawionego w ogłoszeniu;

część usterek nie została wcześniej ujawniona;

klimatyzacja, sprzęt AGD lub inne wyposażenie nie działa prawidłowo;

osoba podpisująca umowę nie jest właścicielem i nie ma odpowiedniego pełnomocnictwa;

sytuacja prawna lub własnościowa nieruchomości jest bardziej skomplikowana;

istnieją zaległości lub inne obciążenia, o których nie zostałeś poinformowany;

umowa zawiera zapisy, których znaczenia nie zrozumiałeś przed podpisaniem;

protokół przekazania mieszkania jest bardzo ogólny albo w ogóle go nie ma.

W takiej sytuacji możesz oczywiście próbować dochodzić swoich praw.

Tylko że znacznie lepiej jest wykryć problem przed podpisaniem umowy niż po wprowadzeniu się do mieszkania.

3. Trafiasz na oszustwo

To oczywiście najgorszy możliwy scenariusz.

Ktoś publikuje bardzo atrakcyjne ogłoszenie. Cena jest wyjątkowo korzystna, mieszkanie wygląda świetnie, a osoba kontaktowa twierdzi, że jest właścicielem albo działa w jego imieniu.

Może się jednak okazać, że osoba ta nie ma żadnego prawa do wynajęcia nieruchomości.

W skrajnym przypadku oszust może podpisać umowę z kilkoma osobami, pobrać od każdej kaucję oraz inne płatności i po prostu zniknąć.

Odzyskanie pieniędzy może wtedy wymagać postępowania prawnego.

Nie jest to oczywiście typowy scenariusz, ale ryzyko istnieje, a atrakcyjna oferta sama w sobie nie jest dowodem bezpieczeństwa transakcji.

4. Trafiasz na nieaktualne ogłoszenia i tracisz czas

Jest też czwarty scenariusz, zdecydowanie mniej dramatyczny, ale bardzo częsty.

Spędzasz godziny na przeglądaniu Idealista. Znajdujesz kilka świetnych mieszkań, wysyłasz wiadomości, dzwonisz, próbujesz umówić wizyty…

A później okazuje się, że mieszkanie zostało wynajęte kilka tygodni temu.

Ogłoszenie nadal jest jednak aktywne.

Inne mieszkanie okazuje się dostępne tylko przez kilka miesięcy. Kolejne ma warunki, których nie było w ogłoszeniu. Jeszcze inne znika z rynku, zanim zdążysz umówić prezentację.

Jeżeli szukasz mieszkania z zagranicy, nie znasz lokalnego rynku i masz ograniczony czas, taka sytuacja może być szczególnie frustrująca.

Czas również ma swoją wartość.

Jak ograniczyć ryzyko?

Nie da się całkowicie wyeliminować ryzyka przy wynajmie nieruchomości.

Można jednak znacząco je ograniczyć, jeżeli ktoś doświadczony przeprowadzi Cię przez cały proces i sprawdzi najważniejsze elementy transakcji przed podpisaniem umowy.

I właśnie tutaj pojawia się Esdevita

Jeżeli klient zleca nam znalezienie mieszkania, nie ograniczamy się do przesyłania linków z portali nieruchomości.

Najpierw analizujemy dostępne oferty i dokonujemy ich wstępnej selekcji pod kątem wymagań klienta.

Jeżeli klient jest zainteresowany konkretną nieruchomością, organizujemy prezentację i możemy uczestniczyć w oględzinach.

Jeżeli mieszkanie spełnia oczekiwania, przechodzimy do kolejnego etapu.

Wspólnie z klientem ustalamy warunki najmu i analizujemy proponowaną umowę. W zależności od sytuacji możemy również zweryfikować dokumentację dotyczącą nieruchomości oraz osób, które mają występować jako właściciele lub osoby upoważnione do podpisania umowy.

Chodzi przede wszystkim o sprawdzenie, czy:

nieruchomość odpowiada ofercie;

osoba wynajmująca ma prawo zawrzeć umowę;

dokumentacja jest spójna;

warunki najmu są jasno określone;

nie pojawiają się informacje, które powinny wzbudzić dodatkową ostrożność.

Dopiero po przeprowadzeniu tych czynności przedstawiamy klientowi naszą rekomendację.

Ostateczna decyzja zawsze należy do klienta.

Nie chodzi tylko o znalezienie mieszkania

To istotna różnica.

Jeżeli ktoś szuka mieszkania samodzielnie, jego zadaniem jest przede wszystkim znaleźć ofertę i doprowadzić do podpisania umowy.

Usługa Esdevity ma inny charakter.

Naszym zadaniem jest przeprowadzić klienta przez cały proces, ograniczyć ryzyko, sprawdzić to, co można w rozsądny sposób sprawdzić, i dopilnować, aby przed podpisaniem umowy wiedział dokładnie, na co się zgadza i za co płaci.

Nie oznacza to oczywiście, że możemy zagwarantować, że w przyszłości nigdy nie pojawi się żaden problem.

Nie możemy.

Możemy natomiast zrobić wszystko, co rozsądnie można zrobić przed podpisaniem umowy, aby prawdopodobieństwo problemów było jak najmniejsze.

Jest jeszcze jeden ważny element – zaufanie

Każda usługa tego typu opiera się w pewnym momencie na zaufaniu.

Klient musi uwierzyć, że osoba działająca w jego imieniu rzeczywiście reprezentuje jego interesy, a nie tylko chce jak najszybciej doprowadzić do podpisania umowy i pobrać prowizję.

Esdevita nie buduje swojej działalności na masowej reklamie.

Nasza praca pochodzi przede wszystkim z poleceń i rekomendacji osób, które wcześniej z nami współpracowały.

To oznacza również, że nie jesteśmy zainteresowani jednorazowym „zamknięciem transakcji”.

Zależy nam na tym, aby klient był zadowolony również po kilku miesiącach od podpisania umowy.

Wynajem mieszkania powinien być początkiem dobrego pobytu w Hiszpanii

Przeprowadzka do innego kraju sama w sobie jest dużym przedsięwzięciem.

Dlatego znalezienie mieszkania nie powinno być kolejnym źródłem niepotrzebnego stresu.

Możesz oczywiście samodzielnie przeglądać Idealista, kontaktować się z pośrednikami, umawiać prezentacje, analizować dokumenty i negocjować umowę.

Możesz też powierzyć ten proces komuś, kto zna lokalny rynek i może działać w Twoim imieniu.

W obu przypadkach ostateczna decyzja należy do Ciebie.

Różnica polega na tym, ile czasu poświęcisz na poszukiwania, ile rzeczy będziesz musiał sprawdzić samodzielnie i jak duże ryzyko będziesz gotów zaakceptować.

A przecież ostatecznie chodzi o jedno:

żeby mieszkanie w Hiszpanii było początkiem przyjemnego życia tutaj, a nie początkiem problemów.

Gdybym miała zacząć jeszcze raz – zrobiłabym to zupełnie inaczej.
Zaczęło się, jak u większości – od marzenia. Chciałam mieć własne miejsce w Hiszpanii, blisko morza, gdzie mogłabym odpoczywać, przyjeżdżać z rodziną, może kiedyś pomyśleć o przeprowadzce na stałe. Costa del Sol wydawała się idealna: słońce przez cały rok, piękne widoki, dobra infrastruktura i mnóstwo ofert.
Zaczęłam od przeglądania ogłoszeń. Przez kilka tygodni klikałam wszystko, co wyglądało atrakcyjnie: nowoczesne apartamenty z widokiem na morze, wille z basenem, inwestycje „kilka metrów od plaży”. Pisałam zapytania, zapisywałam się na newslettery, zostawiałam numer telefonu. I wtedy się zaczęło.
Codziennie dostawałam po kilka, czasem kilkanaście wiadomości – od różnych agencji, z różnych numerów, z ofertami, które zupełnie nie pasowały do moich oczekiwań. Miałam wrażenie, że nikt nie czytał, czego szukam – tylko wrzucano mnie do jakiegoś systemu, który działał na zasadzie „może coś chwyci”.
Po kilku tygodniach byłam zmęczona. Miałam w głowie chaos. Przestałam odpisywać, nie odbierałam telefonów. Mimo że miałam poważne zamiary, zaczęłam się zastanawiać, czy to w ogóle ma sens.
Postanowiłam, że jednak pojadę na miejsce – może jak zobaczę wszystko na żywo, łatwiej będzie mi się zdecydować. Umówiłam się z kilkoma agentami, którzy nie mogli się doczekać mojego przyjazdu i wspólnego objazdu oraz oglądania interesujących ofert. Oglądaliśmy różne nieruchomości (a raczej makiety). Trzem z nich miałam okazję przyglądnąć się bardzo dokładnie, bo zostałam przywieziona w to samo miejsce przez różnych agentów. Ale większość była zupełnie nie taka, jak na zdjęciach.
Mieszkania bez obiecanego widoku na morze (widok ten był dostępny tylko z górnych pięter, gdzie mieszkania były zdecydowanie poza moimi możliwościami finansowymi), w dziwnych miejscach, oddalonych od siedzib ludzkich. Agentki przekonywały mnie, że „to świetna okazja”, że „w tej cenie nic lepszego nie znajdę”, że „trzeba się spieszyć”. Kiedy zwracałam uwagę, że prezentowane nieruchomości nie spełniają kryteriów, które określiłam przed przyjazdem, sugerowano mi, że trzeba zwiększyć budżet, zmienić lokalizację na mniej prestiżową lub zrezygnować z marzeń o widoku na morze, bliskości plaży, południowej ekspozycji czy kameralności.
Zaczęłam się zastanawiać, co takiego się w tej Hiszpanii zdarzyło w ciągu kilku tygodni (od czasu umawiania się z agentami do mojego przyjazdu), że z moim budżetem stać mnie tylko na mizerne podróbki tego, co mi obiecywano. Zachęcana do kompromisów, które jeszcze chwilę temu były dla mnie nie do zaakceptowania, czułam się coraz bardziej pod presją. (Jeden z agentów wprost powiedział, że jak się nie zdecyduję teraz, to za tydzień będzie za późno. Na co? Już nie doprecyzował).
I może to zabrzmi naiwnie, ale przez chwilę naprawdę zaczęłam rozważać – kupić „cokolwiek”, żeby już zakończyć ten stresujący proces.
Na szczęście – choć ku niezadowoleniu „agentów” – postanowiłam to jeszcze raz przemyśleć. Wróciłam do mojego Krakowa, rozejrzałam się wkoło i poczułam się tak bezpiecznie, tak wspaniale u siebie, że aż nie mogłam uwierzyć, że nosiłam się z zamiarem przeprowadzki.
Kilka miesięcy później przypadkowo spotkałam dawną znajomą, która pochwaliła mi się, że wybierają się właśnie z rodziną do swojego domu we Fuengiroli koło Malagi. Podzieliłam się z nią moimi perypetiami. Nie mogła w nie uwierzyć. Ona zaczęła dokładnie tak jak ja: znalazła ofertę mieszkania, które przypadło jej do gustu. Wysłała z portalu ogłoszeniowego prośbę o więcej informacji i następnego dnia odbyła ciekawą rozmowę z polskim agentem pracującym w hiszpańskim biurze nieruchomości.
Poprosił ją o szczegółowe określenie, jakiej nieruchomości szuka, i obiecał przygotować ofertę oraz odezwać się za kilka dni. Dwa dni później otrzymała na maila ofertę pięciu, dobrze opisanych mieszkań, które – zdaniem agenta – spełniały jej oczekiwania. Cztery z nich bardzo się jej spodobały i w następnym tygodniu pojechała do Malagi na tydzień, aby je zobaczyć. W międzyczasie jedna oferta się posypała, ale trzy pozostałe apartamenty były dokładnie takie, jak zapewniał agent – i jedno z nich kupiła.
Czekała prawie dwa lata, co i rusz zlecając cierpliwemu agentowi różne poprawki na planie, zamianę wyposażenia itp. Dwa miesiące temu podpisali z mężem akt notarialny, odebrali mieszkanie i właśnie jadą poodpoczywać.
Poprosiłam ją o namiary na tego agenta, chociaż bez zakładania, że podejmę kolejną próbę. I… kiedy tylko doszłam do domu, zadzwoniłam pod przekazany mi numer. Po drugiej stronie usłyszałam przyjaźnie brzmiący głos. W trakcie przyjemnej pogawędki dostałam kilka pytań: czego dokładnie szukam, co jest dla mnie najważniejsze, jaki mam budżet, jak wyobrażam sobie swoje życie tutaj i tym podobne. Poczułam, że ktoś naprawdę mnie słucha. Nikt mnie nie ponaglał, szczerze informował, na co mogę liczyć w zadeklarowanym budżecie, a co jest poza moim zasięgiem.
Przez kilka dni wymienialiśmy się informacjami. Dostałam konkretne propozycje – z mapą, planami, zdjęciami, nawet filmami z drona. I – co, jak się później okazało – wszystko było aktualne, możliwe do zobaczenia na miejscu i dopasowane do moich oczekiwań.
Podczas drugiego wyjazdu obejrzałam już tylko dwie nieruchomości. W jednej z nich – poczułam od razu, że to „to”. Apartament z widokiem na morze, duży taras, jasne wnętrze, południowa ekspozycja, nowoczesne osiedle z basenem i siłownią. Wszystko dokładnie tak, jak sobie wymarzyłam (no, może troszkę dalej od Malagi, niż planowałam).
Dziś jestem szczęśliwą właścicielką tego miejsca. Wracam tu tak często, jak tylko mogę. Na początku zadawałam sobie i mojemu (już teraz koledze) agentowi pytanie, co robiłam źle, ale on uświadomił mnie, że nie jest łatwo – bez zaufanego wsparcia – dokonać właściwego zakupu w obcym kraju, bez znajomości, bez przewodnika… i że moje przeżycia nie były niczym odosobnionym. Koleżanka po prostu miała więcej szczęścia, a ja trafiłam na dziwnych ludzi – bo w większości hiszpańskie biura nieruchomości przywiązują ogromną wagę do satysfakcjonującej klienta obsługi, a żeby być oszukanym, trzeba naprawdę bardzo się postarać.
Za każdym razem, gdy rano piłam kawę, patrząc na Morze Śródziemne, myślałam, czy nie warto by było podzielić się moimi wspomnieniami. W końcu postanowiłam opisać moje przygody i przekazać – a tym samym podziękować osobom, które mnie tak uszczęśliwiły (T, A – dziękuję).

— Agnieszka Z. z Krakowa

 pisać tutaj…